《湖口县农村宅基地和住房建设管理办法》经县十七届政府第58次常务会议研究通过，于2025年6月10日正式施行。现解读如下：
一、九个内容
《湖口县农村宅基地和住房建设管理办法》共有九章60条，分别是总则、村庄规划编制、宅基地集体所有权落实、宅基地资格权保障、历史遗留问题处理、宅基地及农房使用权适度放活、农村宅基地审批和住房建设管理、农村宅基地和村民建房管理职责及附则。《办法》附件11个，分别是湖口县农村宅基地审批办事指南、农村宅基地和建房申请审批流程及材料模板。各章节重点围绕以下几个方面作出规定：
《总则》，主要是说明文件起草的依据，适用范围，一些名词解释和原则要求。
《村庄规划编制》，指导合理编制村庄规划，明确突出规划引领的原则，以规划严格管控村庄建设的要求。
《宅基地集体所有权落实》，明确宅基地集体所有权实施的主体、议事的规则和要求。
《宅基地资格权保障》，按照宅基地资格权人和资格权户双重认定的原则，明确确认的程序，赋予宅基地资格权人认定的6种享有情形、5种保留情形和5种丧失情形；明确宅基地资格权户认定的5种认定原则和4种禁止情形。宅基地资格权可以实行动态管理。
《历史遗留问题处理》，规定农户必须符合“一户一宅”规定，宅基地标准范围以内实行无偿使用。对本办法下发之前形成的一户多宅、超面积占用、非集体经济组织成员占用、乱占耕地建房等历史遗留问题，采取无偿收回、集体收储、有偿使用、转让退出等方式，在乡村改革发展建设过程中，稳妥推进处理。
《宅基地及农房使用权适度放活》，明确在依法维护农民宅基地合法权益和严格规范宅基地管理的基础上，允许进城落户的农民合法合规的宅基地依法自愿有偿退出；允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。鼓励村组集体通过收储闲置宅基地和闲置农房，采取自主经营、委托经营、合作经营等多种方式，盘活闲置宅基地和闲置农房资源。明确流转的条件和程序及增值收入分配原则。
《农村宅基地审批和住房建设管理》，明确宅基地申请的条件及不予批准的情形；明确宅基地使用标准和申请程序，明确“四到场”和“一事通办”的工作内容和要求。
《农村宅基地和村民建房管理职责》，明确部门和乡村职责，全县建立“县、乡、村、组、员”五级农村宅基地管理及村民住房建设管理责任机制，形成多层次、立体式管理网络。强化违法违规占地建房和引发质量安全事故的责任追究。
二、四个特点
一是对农村宅基地和村民住房建设作出了全链条、全流程、全生命周期管理的规定。《办法》围绕落实农村宅基地集体所有权、保障农户宅基地资格权、适度放活宅基地和住宅的使用权，进行全方位的赋权活能。对村民建房谁能建、在哪建、怎么建？对历史遗留问题如何处理？对如何发挥农村宅基地和住宅的财产性权能、助力乡村振兴？对农村宅基地和村民建房工作，谁来管、怎么管等问题，都作出了相应规定，形成一个完整的管理体系。
二是建立“保障居住、管住乱建、盘活闲置”三位一体的政策架构。保障居住：落实全流程民生保障。明确宅基地的民生保障属性，从规划源头优化布局，科学划定集中居住区与零散建房区域。严格规范资格权认定程序，确保农村集体经济组织成员“户有所居”。推行规划、审批、发证一体化服务，实现“掌上申请、网上审批、统一发证”，保障农民居住权益。管住乱建：强化全链条监管机制。构建“资格权—审批—建设—巡查”闭环监管体系。严把资格权准入关，建立动态管理台账，杜绝非成员违规占用宅基地。落实宅基地审批“四到场”制度，确保建房符合规划与面积标准。加强日常巡查与卫星遥感监测，对未批先建、超占面积等行为实行“早发现、早制止、严查处”。盘活闲置：激活农村宅基地和闲置住宅资源潜力。分类处置闲置宅基地与农房，对权属清晰的闲置资源，鼓励和允许盘活利用。允许进城落户的农民合法合规的宅基地依法自愿有偿退出；允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用；鼓励村组集体通过收储闲置宅基地和闲置农房，采取自主经营、委托经营、合作经营等多种方式，发展具有乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态及农产品冷链、初加工、仓储、农事服务等项目，赋予宅基地财产性权能，增加农民和集体收入。
三是明确了部门和地方职责。农村宅基地和村民住房建设管理，政策性、技术性强，链条长，涉及部门较多，实行分级负责，全县建立“县、乡、村、组、员”五级农村宅基地及村民住房建设管理责任机制，首先明确部门职责，避免出现农房管理漏洞和监管空白，在此基础上，建立相关机制，形成工作合力，齐抓共管。同时，坚持“谁审批、谁管理”的原则，落实属地管理责任。要求乡镇在保持现有机构编制稳定的基础上，明确具体承办机构和具体责任人，做到有人管事、有场所办事、有机制理事，事有人干、责有人担。要充分利用专业队、网格化、无人机巡查等多种手段加强巡查监管，形成全流程、多层次、立体式管理网络，及时发现、制止和依法处置涉及宅基地和村民建房的违法违规行为。突出加强农房安全监管。
四是强化了村民自治作用。在资格权认定、宅基地分配、历史遗留问题处理、使用权放活等方面，对法律政策未规定情形，允许村集体以议事协商的方式决定，体现农村宅基地和住房建设管理法治和自治相结合的精神，在坚守法律底线的前提下，赋予农村集体充分的自治权，依法行使宅基地集体所有权。
三、两个问题
一是户口迁入城镇的人员有没有宅基地资格权的问题。《办法》明确了五种丧失宅基地资格权的情形，特别明确招录为国家公务员的，丧失宅基地资格权。这是《农村集体经济组织法》（自2025年5月1日正式实施）明确了招录为国家公务员的，丧失农村集体经济组织成员资格。大家比较关心的，是事业编制人员、国有企业职工、户口迁入城镇的务工经商人员，有没有资格权？事业编制人员、国有企业和县属大集体企业职工，作为公职人员，在《湖口县农村宅基地资格权认定管理暂行办法》中同国家公务员一样，列入丧失资格权情形。但由于缺少法律政策明文规定，所以在本《办法》中改为其他丧失集体经济组织成员身份的。但这并不意味着，这类人具有宅基地资格权。《农村集体经济组织法》明文规定，户籍在或者曾经在农村集体经济组织并与农村集体经济组织形成稳定的权利义务关系，以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民，为农村集体经济组织成员。事业编制人员、国有企业和县属大集体企业职工，纳入了城镇保障体系，不是以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民，因此，不应认定为农村集体经济组织成员，因此不应具有宅基地资格权。而按照保障农民的土地权益，保留进城落户农民的宅基地使用权的政策要求，户口迁入城镇的务工经商人员，如果承担了集体经济组织义务，属于农村集体经济组织成员，可以认定宅基地资格权，为进城务工经商人员保留回乡政策通道。
二是宅基地用地面积标准，房屋建设标准问题。农村村民建住宅，选址应当符合国土空间规划，不得占用永久基本农田和生态保护红线，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，少占耕地。
《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十三条规定，农村村民建住宅不得超过下列用地面积标准：（一）占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过一百八十平方米；（二）确需占用耕地的，每户不得超过一百二十平方米；（三）因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过二百四十平方米。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取集中统建、多户联建和农民公寓等形式保障农村村民实现户有所居，人均住房面积不得低于本地城镇居民最低保障住房面积标准。
省里规定的是用地面积标准上限。我县在不突破省级标准上限的前提下，根据人地矛盾、文化习俗等因素作出了具体规定：占用原有宅基地和村内空闲地以及利用新规划的宅基地建房，每户宅基地不得超过150平方米；涉及占用耕地的，宅基地面积不得超过120平方米。符合上级法律政策。
另外，省政府办公厅2016年下发了《关于进一步加强农村建房规划管理的意见》，对建筑面积作出规定，从严控制农房建筑体量，建筑面积不得突破350平方米，建筑层数一般不超过三层。
解读单位：湖口县农业农村局联系电话：0792-6326069
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《湖口县农村宅基地和住房建设管理办法》政策解读
《湖口县农村宅基地和住房建设管理办法》经县十七届政府第58次常务会议研究通过，于2025年6月10日正式施行。现解读如下：
一、九个内容
《湖口县农村宅基地和住房建设管理办法》共有九章60条，分别是总则、村庄规划编制、宅基地集体所有权落实、宅基地资格权保障、历史遗留问题处理、宅基地及农房使用权适度放活、农村宅基地审批和住房建设管理、农村宅基地和村民建房管理职责及附则。《办法》附件11个，分别是湖口县农村宅基地审批办事指南、农村宅基地和建房申请审批流程及材料模板。各章节重点围绕以下几个方面作出规定：
《总则》，主要是说明文件起草的依据，适用范围，一些名词解释和原则要求。
《村庄规划编制》，指导合理编制村庄规划，明确突出规划引领的原则，以规划严格管控村庄建设的要求。
《宅基地集体所有权落实》，明确宅基地集体所有权实施的主体、议事的规则和要求。
《宅基地资格权保障》，按照宅基地资格权人和资格权户双重认定的原则，明确确认的程序，赋予宅基地资格权人认定的6种享有情形、5种保留情形和5种丧失情形；明确宅基地资格权户认定的5种认定原则和4种禁止情形。宅基地资格权可以实行动态管理。
《历史遗留问题处理》，规定农户必须符合“一户一宅”规定，宅基地标准范围以内实行无偿使用。对本办法下发之前形成的一户多宅、超面积占用、非集体经济组织成员占用、乱占耕地建房等历史遗留问题，采取无偿收回、集体收储、有偿使用、转让退出等方式，在乡村改革发展建设过程中，稳妥推进处理。
《宅基地及农房使用权适度放活》，明确在依法维护农民宅基地合法权益和严格规范宅基地管理的基础上，允许进城落户的农民合法合规的宅基地依法自愿有偿退出；允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。鼓励村组集体通过收储闲置宅基地和闲置农房，采取自主经营、委托经营、合作经营等多种方式，盘活闲置宅基地和闲置农房资源。明确流转的条件和程序及增值收入分配原则。
《农村宅基地审批和住房建设管理》，明确宅基地申请的条件及不予批准的情形；明确宅基地使用标准和申请程序，明确“四到场”和“一事通办”的工作内容和要求。
《农村宅基地和村民建房管理职责》，明确部门和乡村职责，全县建立“县、乡、村、组、员”五级农村宅基地管理及村民住房建设管理责任机制，形成多层次、立体式管理网络。强化违法违规占地建房和引发质量安全事故的责任追究。
二、四个特点
一是对农村宅基地和村民住房建设作出了全链条、全流程、全生命周期管理的规定。《办法》围绕落实农村宅基地集体所有权、保障农户宅基地资格权、适度放活宅基地和住宅的使用权，进行全方位的赋权活能。对村民建房谁能建、在哪建、怎么建？对历史遗留问题如何处理？对如何发挥农村宅基地和住宅的财产性权能、助力乡村振兴？对农村宅基地和村民建房工作，谁来管、怎么管等问题，都作出了相应规定，形成一个完整的管理体系。
二是建立“保障居住、管住乱建、盘活闲置”三位一体的政策架构。保障居住：落实全流程民生保障。明确宅基地的民生保障属性，从规划源头优化布局，科学划定集中居住区与零散建房区域。严格规范资格权认定程序，确保农村集体经济组织成员“户有所居”。推行规划、审批、发证一体化服务，实现“掌上申请、网上审批、统一发证”，保障农民居住权益。管住乱建：强化全链条监管机制。构建“资格权—审批—建设—巡查”闭环监管体系。严把资格权准入关，建立动态管理台账，杜绝非成员违规占用宅基地。落实宅基地审批“四到场”制度，确保建房符合规划与面积标准。加强日常巡查与卫星遥感监测，对未批先建、超占面积等行为实行“早发现、早制止、严查处”。盘活闲置：激活农村宅基地和闲置住宅资源潜力。分类处置闲置宅基地与农房，对权属清晰的闲置资源，鼓励和允许盘活利用。允许进城落户的农民合法合规的宅基地依法自愿有偿退出；允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用；鼓励村组集体通过收储闲置宅基地和闲置农房，采取自主经营、委托经营、合作经营等多种方式，发展具有乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态及农产品冷链、初加工、仓储、农事服务等项目，赋予宅基地财产性权能，增加农民和集体收入。
三是明确了部门和地方职责。农村宅基地和村民住房建设管理，政策性、技术性强，链条长，涉及部门较多，实行分级负责，全县建立“县、乡、村、组、员”五级农村宅基地及村民住房建设管理责任机制，首先明确部门职责，避免出现农房管理漏洞和监管空白，在此基础上，建立相关机制，形成工作合力，齐抓共管。同时，坚持“谁审批、谁管理”的原则，落实属地管理责任。要求乡镇在保持现有机构编制稳定的基础上，明确具体承办机构和具体责任人，做到有人管事、有场所办事、有机制理事，事有人干、责有人担。要充分利用专业队、网格化、无人机巡查等多种手段加强巡查监管，形成全流程、多层次、立体式管理网络，及时发现、制止和依法处置涉及宅基地和村民建房的违法违规行为。突出加强农房安全监管。
四是强化了村民自治作用。在资格权认定、宅基地分配、历史遗留问题处理、使用权放活等方面，对法律政策未规定情形，允许村集体以议事协商的方式决定，体现农村宅基地和住房建设管理法治和自治相结合的精神，在坚守法律底线的前提下，赋予农村集体充分的自治权，依法行使宅基地集体所有权。
三、两个问题
一是户口迁入城镇的人员有没有宅基地资格权的问题。《办法》明确了五种丧失宅基地资格权的情形，特别明确招录为国家公务员的，丧失宅基地资格权。这是《农村集体经济组织法》（自2025年5月1日正式实施）明确了招录为国家公务员的，丧失农村集体经济组织成员资格。大家比较关心的，是事业编制人员、国有企业职工、户口迁入城镇的务工经商人员，有没有资格权？事业编制人员、国有企业和县属大集体企业职工，作为公职人员，在《湖口县农村宅基地资格权认定管理暂行办法》中同国家公务员一样，列入丧失资格权情形。但由于缺少法律政策明文规定，所以在本《办法》中改为其他丧失集体经济组织成员身份的。但这并不意味着，这类人具有宅基地资格权。《农村集体经济组织法》明文规定，户籍在或者曾经在农村集体经济组织并与农村集体经济组织形成稳定的权利义务关系，以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民，为农村集体经济组织成员。事业编制人员、国有企业和县属大集体企业职工，纳入了城镇保障体系，不是以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民，因此，不应认定为农村集体经济组织成员，因此不应具有宅基地资格权。而按照保障农民的土地权益，保留进城落户农民的宅基地使用权的政策要求，户口迁入城镇的务工经商人员，如果承担了集体经济组织义务，属于农村集体经济组织成员，可以认定宅基地资格权，为进城务工经商人员保留回乡政策通道。
二是宅基地用地面积标准，房屋建设标准问题。农村村民建住宅，选址应当符合国土空间规划，不得占用永久基本农田和生态保护红线，尽量使用原有的宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，少占耕地。
《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十三条规定，农村村民建住宅不得超过下列用地面积标准：（一）占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过一百八十平方米；（二）确需占用耕地的，每户不得超过一百二十平方米；（三）因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过二百四十平方米。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取集中统建、多户联建和农民公寓等形式保障农村村民实现户有所居，人均住房面积不得低于本地城镇居民最低保障住房面积标准。
省里规定的是用地面积标准上限。我县在不突破省级标准上限的前提下，根据人地矛盾、文化习俗等因素作出了具体规定：占用原有宅基地和村内空闲地以及利用新规划的宅基地建房，每户宅基地不得超过150平方米；涉及占用耕地的，宅基地面积不得超过120平方米。符合上级法律政策。
另外，省政府办公厅2016年下发了《关于进一步加强农村建房规划管理的意见》，对建筑面积作出规定，从严控制农房建筑体量，建筑面积不得突破350平方米，建筑层数一般不超过三层。
解读单位：湖口县农业农村局联系电话：0792-6326069
