《湖口县城市森林花园建筑工程试点

工作方案（暂行）》政策解读

为更好满足人民群众对住宅品质多样性的需求，促进房地产市场平稳健康发展，提升人居环境品质，构建邻里和睦关系，促进和谐社区建设，稳妥有序推进城市森林花园建筑试点工作，结合我县实际，特制定《湖口县城市森林花园建筑工程试点工作方案（暂行）》（以下简称《工作方案》）。

一、《工作方案》出台背景

城市森林花园建筑是一种将绿色生态理念注入城市建筑实践，形成层层有街巷、户户有庭院的建筑形式，采用资源节约和环境友好的建筑方式来打造全面的、高水平的绿色生态建筑，符合党中央确立的创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念。在传统旧式建筑饱和的状态下，城市森林花园建筑为人民提供健康、舒适、实用的居住空间，更好地满足人民群众对美好生活的向往。

二、《工作方案》总体说明

《工作方案》共包括试点范围、试点内容、已出让用地申请试点的确定程序、部门职责和监管要求四个部分。

《工作方案》第一项试点范围明确了两类项目可作为城市森林花园建筑试点，一是在土地出让公告或规划条件中已明确将城市森林花园建筑作为试点的项目；二是已出让用地但未批准规划方案的居住地块可申请试点。

《工作方案》第二项试点内容包括建筑形式、出台的支持性政策、建筑设计要求三方面内容。试点项目的建筑形式应同时具备以下三项功能，一是须设置外挑、层高不小于两个自然层高的花园平台或奇偶层错层设置的花园平台；二是须设置层高不小于两个自然层高、供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台；三是建筑底层须设置层高不低于3米，不高于4.5米的架空公共休闲活动空间，其中森林花园住宅的架空建筑面积不低于森林花园住宅总占地面积的20%。（其中分期建设项目森林花园住宅的架空建筑面积逐年增长不得低于10%。）

对于满足上述三项前提条件的城市森林花园建筑，《工作方              案》提出了七方面的支持性政策，一是当花园平台不封闭、外侧无立柱、无围护墙、有安全维护设施、花园平台绿化覆土深度不小于 0.6 米、全部高度不低于两个自然层、绿化面积不小于其水平投影 60%的前提下，支持花园平台计算建筑面积但不计入容积率和产权面积，在核算配套公共服务设施配建规模、人防工程、装配式建筑面积指标及单体装配率指标时，花园平台建筑面积不列入计算基数；二是当开敞式公共休闲绿化平台不封闭、无围护结构、连接一定数量的住户并供业主共享、开敞式公共休闲绿化平台计算建筑面积但不计入容积率和产权面积，在核算配套公共服务设施配建规模、人防工程、装配式建筑面积指标及单体装配率指标时，开敞式公共平台建筑面积不列入计算基数；三是鼓励建筑底层设置架空公共休闲活动空间，允许外围采用透明玻璃或格栅封闭时计算建筑面积但不计入容积率。四是项目建筑密度按首层建筑基底面积计算；五是试点项目建筑高度在控制性详细规划设定的限高基础上可适当放宽；公共配套设施、建筑退让、建筑间距等均应满足《九江市城市规划管理技术规定》；六是试点项目内部建筑间距按建筑主体测算，日照可按建筑外沿测算，对项目外建筑的日照和建筑间距按《九江市城市规划管理技术规定》执行，消防和安全距离按相关规范要求执行；七是在保证建筑结构安全的前提下，试点建筑项目中每套住宅花园平台水平投影面积可不受《九江市城市规划管理技术规定》及相关管理文件的限制。

为了保证城市花园建筑实施效果，《工作方案》规定了两项设计要求，一是试点项目要保证每套住宅均没有“黑房子”，并充分保障住户的“私密性”和“安全性”，满足花园平台庭院对应的上下层房间为直接采光的条件；二是为了保证试点项目住宅私密性，花园平台庭院所对应的上一层楼的外墙面可采用长虹玻璃等透光不透视的材料遮挡视线。

《工作方案》第三项明确了已出让用地申请试点的程序，即已出让用地如需申请作为森林花园建筑试点，应由开发（建设）单位向县自然资源局提出申请；县自然资源局研究同意后，报请县政府审批。经县政府批准同意后方可作为试点项目。经确定为城市森林花园建筑试点项目的规划设计方案（含调整方案）由县自然资源局按程序提交县国土空间规划委员会审议。

为了加强花园平台以及共享开敞式公共休闲绿化平台使用监管，进一步加大建设项目竣工验收后的监管力度，《工作方案》第四项内容明确了县自然资源局、县住房和城乡建设局、县行政审批局、县城市管理局、县民政局、辖区乡镇政府。部门职责和监管要求，通过部门联动形成合力，严肃查处违法、违章行为的发生，确保湖口县城市森林花园建筑达到预期效果。