为完善城市功能，改善交通条件，优化居民居住环境，促进我县社会经济发展，在符合湖口县国民经济和社会发展规划和2021年度计划，土地利用总体规划，城乡规划和专项规划的前提下，经第十八届湖口县人民政府第58次常务会研究，决定对台山大道东、西延伸线贯通及学士路向西延伸线项目范围内的房屋土地实施征收。现将有关事项公告如下：

一、征 收 人：湖口县人民政府

二、征收部门：湖口县住房和城乡建设局

三、实施单位：双钟镇人民政府和马影镇人民政府

四、征收范围：双钟镇和马影镇共约计67户,房屋建筑面积约1.31万平方米，土地面积约1.3万平方米；具体范围见由规委会审定的湖口县台山大道东、西延伸线和学士路道路工程红线图。

五、征收期限：2021年6月21日至2021年7月20日。

六、征收补偿：按《湖口县台山大道东、西延伸线贯通及学士路延伸项目房屋征收补偿安置方案》执行。

被征收人对本征收决定不服的，可自本公告发布之日起六十日内向九江市人民政府提出行政复议，或在本公告发布之日起六个月内直接向人民法院提起行政诉讼。

附件：《湖口县台山大道东、西延伸线贯通及学士路延伸项目房屋征收补偿安置方案》

湖口县人民政府

2021年6月21日

湖口县台山大道东、西延伸线贯通及学士路延伸项目房屋征收补偿安置方案

为完善城市功能，改善交通条件，优化居民居住环境，促进我县社会经济发展，根据湖口县2021年度国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，县政府决定实施台山大道东、西延伸线贯通及学士路向西延伸线贯通项目。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民法典》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规及湖口县房屋征收相关规定，结合项目实际情况，制定本实施方案。

一、征收人

湖口县人民政府。

二、征收部门和实施单位

房屋征收部门为县住建局。县住建局委托双钟镇人民政府和马影镇人民政府为台山大道东延伸线贯通项目房屋征收实施单位，县住建局委托双钟镇人民政府为台山大道西延伸线贯通及学士路向西延伸线贯通项目房屋征收实施单位，具体负责各自辖区内的房屋征收工作。

三、征收范围

道路沿线共约计67户，房屋建筑总面积约1.31万平方米，土地面积约1.3万平方米；具体范围见由规委会审定的湖口县台山大道东、西延伸线和学士路道路工程红线图。

双钟片区：台山廖家湾周边，约计25户，房屋建筑面积约0.48万平方米，土地面积约6700平方米；三里片区约计27户，房屋建筑面积约0.42万平方米，土地面积约2200平方米。

2、马影片区：罗岭村约计15户，房屋建筑面积约0.41万平方米，土地面积约4100平方米。

四、补偿资金预计约5000万元

五、征收期限

2021年6月21日至2021年7月20日。

六、征收原则

依法依规、政策惠民、统一征收、补偿、安置。

七、征收补偿细则

（一）补偿方式

属居（村）民私有住宅房屋，被征收人既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。同时选择货币补偿和产权调换相结合的，被征收房面积需足够扣减安置房面积，剩余的被征收房面积给予货币补偿。

（二）补偿内容

1、选择货币补偿的补偿项目：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）简易建筑、临时建筑、土地、装潢、构筑物及其它附属物的补偿；

（3）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（4）因征收房屋造成停产停业的补偿；

（5）其它补偿；

（6）奖励。

2、选择产权调换的补偿项目：

（1）被征收房屋超安置房面积部分、简易建筑、临时建筑、土地、装潢、构筑物及其它附属物的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因征收房屋造成停产停业的补偿；

（4）其它补偿；

（5）奖励。

（三）国有土地上房屋的补偿标准

1、被征收人属居民，选择货币补偿的（房屋标准：砖砌墙体，最低处层高在2.2m以上，土瓦、机瓦、彩钢瓦防水或现浇屋面）房屋按照土地性质、级别、结构、用途、成新率、楼层、环境等因素，按照房地合一市场评估价予以补偿，装潢、构筑物按重置价给予补偿。

注：“住改非”的认定条件：在征收公告发布之日两年前办理了工商营业执照和税务登记，并至征收时连续在营业、生产的房屋才可认定为“住改非”的营业性用房或生产性用房。

仓库不属于营业和生产性用房。

对“住改非”只认定与地面在一个平面的一楼为店面，店面面积按实际用于营业的面积计算，对二楼以上用于营业的面积，在住宅补偿价的基础上，另增500元/㎡的补偿。

2、被征收人属居民，选择产权调换的：被征收房屋超安置房的面积按评估价补偿，土地按土地证上登记的土地面积、用途和性质予以补偿。属出让土地的按省批准的基准地价标准补偿，属划拨土地的按基准地价的46%补偿；房屋占地以外的面积（需经多方现场确认）按43元/㎡补偿。（围墙外或不与宅基地连成整体的土地不予补偿）。

3、无论是选择货币补偿还是产权调换的：简易建筑、层高在2.2m以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑按重置价结合成新率予以补偿。经认定为违章建筑的不予补偿。

4、行政、事业单位的住宅、办公房屋按评估价或协商价补偿。企业单位在城市建设用地中住宅和办公用地上的房屋按住宅评估价补偿，在工业用地上的房屋按重置价补偿。对符合条件（商业用地、产权证记载为商业）的营业用房按营业房评估补偿。无论是行政事业单位还是企业的仓库、生产性用房、简易建筑、层高在2.2m以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑均按重置价结合成新率予以补偿，土地按性质级别、取得方式、用途予以补偿。

5、搬迁补助费。（1）住宅房屋：按被征收达标房屋建筑面积15元/㎡计算，每次不足1000元的补足1000元，无论是货币补偿还是产权调换的均给二次搬迁费。（2）非住宅房屋（营业、生产性等用房）：按房屋建筑面积20元/㎡计算，给一次搬迁补助费，不足1000元的补足1000元。有机械设备和库存货物较多的情况按实际所需费用计算。

6、临时安置费：住宅、住改非、商业、生产性用房均按选择安置房的房屋建筑面积每月每平方10元计算（住改非的房屋面积和住宅不重复计算），每户每月不足1200元补足1200元，选择现房安置（含货币补偿）的按6个月计算；选择期房（含期房门店）安置的自被征收房交房之日起至安置房（安置门店）分配之日止按实际过渡期另加6个月计算，分两种方式支付：（1）选择现房安置（含货币补偿）的在协议签订时按上述标准计算，一次性付清；（2）选择期房（含期房门店）安置的分二次支付，第一次按24个月按上述标准计算，第二次在安置房分配结算时按实际过渡期另加6个月计算，多退少补。

7、住宅改为非住宅房屋的认定与补偿计算标准    （1）住宅改为生产性用房补偿。在住宅评估单价的基础上每平方增加500元，停产停业补偿不另行计算。    （2）住宅改经营性用房的补偿。征收原为住宅房屋已改为经营性房屋使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照和税务登记两年以上，并连续经营至房屋征收时，对其实际用于经营的面积按住改非经营性用房评估价给予补偿。住宅第一层改为经营性的面积按实际经营面积计算，停业损失按25元/㎡/月标准补偿6个月；第二层以上（含第二层）改为经营性用房的，在住宅评估单价的基础上每平方增加500元的标准进行补偿，第二层以上改为营业性用房的，停产停业补偿不另行计算。    8、国有土地上非住宅房屋（经营性用房）补偿    国有土地上非住宅房屋（经营性用房）补偿根据其土地用途由房屋评估机构按照评估时点进行评估，按评估价格补偿；营业性店面停业损失按25元/平方米·月标准补偿6个月。

用非独立性的“住改非”生产性用房调换住宅安置房的，按实际用于生产的建筑面积给予500元/㎡的补偿，停产停业补偿不另行计算。

9、其它补偿：由项目指挥部研究确定执行。

10、对被补偿物要进行录像留存。

（四）国有土地上房屋的产权调换标准

1、住宅、“住改非”用房原则上实行1:1调换产权，即征收一平方米房屋可安置一平方米安置房，产权调换实行同结构等面积调换，计算面积和楼层差价，不同结构房屋调换结算结构差价。

2、最低处层高在2.2m以下的房屋、简易房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑不计算为产权调换面积。

3、被征收房屋面积在60㎡（不含60㎡）以下的，可以选择一套约90㎡的安置房，被征收房屋面积在60㎡（含60㎡）至90㎡（不含90㎡）的，可以选择一套面积90㎡至110㎡的安置房，被征收房屋面积在90㎡（含90㎡）以上的，可以选择一套面积120至130㎡的安置房，按照本方案第七条第15款之规定进行安置房的分配。

4、被征收房屋大于360㎡的，只调换360㎡安置房，被征收房屋大于360㎡的面积部分，按评估价予以补偿；

被征收房屋面积小于360㎡的，产权调换后被征收房屋剩余面积达30㎡以上（含30㎡），可以就近套户型选择调换安置房一套，面积不足部分按照超面积阶梯价补交差价，也可以选择按照评估价进行货币补偿；

产权调换后被征收房屋面积小于30㎡以下进行货币补偿。   5、征收房屋建筑面积小于36㎡，且属于被征收人唯一一套住房的，选择产权调换的，36㎡以内面积不计算差价，超出36㎡的面积对应本方案中的阶梯价计算；被征收人申请货币补偿的按36㎡进行评估补偿后，不再安排周转用房进行过渡安置。

6、征收直管公房是城镇居民租赁房屋的，在符合公共租赁住房申报条件的前提下，按程序申报，优先安排。

7、征收未办理产权证书的私建房屋,当事人需提供以下材料：①居住地居委会出具的确认产权人长期居住或使用房屋的证明材料；②家庭全体人员（含父母、兄弟姐妹、子女）共同签名确认产权人的协议书；③产权人个人承担主张产权的法律责任承诺书；④在报纸或电台征询对产权是否有异议的公告。⑤四周邻居的证明材料。

8、征收不是完全产权的房改房，产权人应按规定补交购房款过渡到完全产权。补交款标准为原应交全额购房款的40%，计算公式为：（原已交购房金额÷6）×4。原房改时未计算面积的部分按原标准补交全额购房款。征收房改户自己搭建的房屋，对达标的房屋（砖砌墙体最低处层高达2.2 m以上、机瓦、土瓦、彩钢瓦防水或现浇屋面）可计算为还房面积或按评估价补偿，产权人需按原房改时的交费标准交清搭建面积的购房款。土地补偿给土地使用权单位，无单位的土地由县政府收储。对不达标的房屋按重置价补偿，房改房办理了土地证书的，其土地性质按土地证书登记的认定，未办证一律按划拨认定。

（五）国有土地上的被征收人，在产权调换中选择的最低处层高达2.2m的安置房储藏室与安置房一并计算为产权调换面积。

（六）集体土地上房屋的货币补偿标准

1、选择货币补偿及选择产权调换后被征房剩余面积的货币补偿标准（房屋标准，砖砌围护结构最低处层高在2.2m以上）按扣除宅基地价值后的评估价予以补偿（按征收程序，宅基地先征收）。属出让性质的土地已按土地证上登记的面积、用途、级别按省批基准地价给予了补偿，无土地证或有集体土地宅基地证的已按省批区域片区综合宅基地价补偿。

2、无论是产权调换还是货币补偿的（1）最低处层高在2.2m以下的房屋、简易建筑、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑、土木结构的猪、牛栏、禽舍等按重置价结合成新率评估补偿；（2）装潢、附属物按重置价评估补偿。

3、对依法认定的违章建筑不予补偿；

4、搬迁补助费和临时安置费参照国有土地上的房屋补偿标准计算。

（七）集体土地上房屋的产权调换标准

1、属征收地集体经济组织世居的村民，对达标的房屋（砖砌围护结构最低处层高在2.2m以上，现浇屋面、土瓦、机瓦、彩钢瓦防水），原则上实行1:1调换产权，即征收一平方米房屋可安置一平方米安置房，每户最多调换360㎡，产权调换实行同结构等面积对换，安置房计算面积楼层和结构差价。选择安置房实行就近套户型的原则。

2、最低处层高在2.2米以下的房屋、简易建筑、钢架、木架棚、活动板房、未超过批准年限的临时性建筑、土木结构的非住宅房屋等不计算为产权调换面积。

3、选择产权调换被征收房屋面积大于360㎡的，最多只调换360㎡安置房，由于大户型安置房户型设计而超360㎡以外的面积按照阶梯价进行结算。

4、属征收地集体经济组织世居的村民，户籍在征收地身份是农民的被征收房屋面积小于360㎡的，每户只能选择以下三种安置方式的其中之一，不能重复交叉选择：

（1）实行1：1调换产权；

（2）按人均50㎡的标准安排安置房（人口的认定标准以户主户口簿中登记的直系亲属为准，在校学生、服役士兵、服刑人员、已办理结婚登记户籍未迁入的、离婚回原籍户口已迁入的可计算人口，独生子女可按2人计算；已出嫁户口未迁出的、男到征收地外女方家落户,同时在女方所在地已申请宅基地建房的及户籍挂靠、亡故人员不计算人口）；

（3）一对夫妻（含单方健在人员）可享受一套约120㎡安置房；年龄达到22周岁的未婚男性人员可享受一套约120㎡安置房；净女户家庭中年龄达到18周岁的（限一名）女性人员可享受一套约120㎡安置房。

5、对宅基地的认定和安置：按照符合“一户一宅”条件，不违法不重复安置的原则进行安置。

（1）属征收地集体经济组织的村民，已办理准建手续（宅基地证和规划建设许可证）未建成房屋且在集体土地上无房屋的可享受一套约120㎡安置房。

（2）对在征收前事实上经过村、组同意，未办理准建手续的宅基地（含祖传宅基地），且在集体土地上无房屋的，原则上可享受一套120㎡的安置房。

（3）对有房屋又有宅基地的，不符合“一户一宅”的，只对宅基地进行货币补偿。

（4）对有宅基地，家庭既有儿子又有女儿，安排在女儿名下的不予安排安置房，只作货币补偿。对符合“一户一宅”条件的净女户家庭宅基地给年龄达到18周岁女儿（限一名）的可安排一套约120㎡的安置房。

6、属非征收地人员，已办理准建手续未建成房屋的对宅基地按省批准的宅基地价补偿，对墙基础按重置价补偿，不享受安置房安置。

7、对非法买卖宅基地的，认定交易无效，只对原宅基地使用人作货币补偿不予安置。

8、对原已申报和通过预借方式享受了安置房的，应在其本次征收可享受的安置房面积中扣除已作安置的面积；属一户多宅、原已征收了部分房屋并安排了安置房的，将以前和本次调换安置房的面积合并计算，总调换面积不得超过360㎡，被征收房屋大于安置房的面积部分只作货币补偿。

9、征收范围内有房屋交易行为的，买房人属征收地村民的补偿方式由个人选择，买房人属非征收地人员的，只对其房屋作货币补偿。卖房人只按其现有达标房屋认定有效产权面积，补偿方式由其选择，若选择产权调换采用就近套户型的标准，不享受“三选一”政策。

（八）对产权有异议的按照下列方式确定产权：

（1）按“谁建设或谁购买归谁所有”的原则确认产权；

（2）产权登记在谁的名下，确定归谁所有；

（3）产权登记人或建房人、购买人去世，由各继承人协商确定产权归属，协商达不成一致的，为不影响征收工作进度，可将由争议人共同签名的房屋照片、测绘登记、评估结果等资料交公证机构公证，补偿款由实施单位代为保存，待事后调处，或经法律程序解决争议后，再将补偿款支付给房屋所有权人；

（4）未进行登记的产权依本方案第（四）条第7款原则结合上述方式确定产权。

（九）房屋征收评估机构选定 按照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十一条的有关办法选定房地产评估机构。

（十）被征收房屋与安置房的结构差价：

砖混与框架的结构差价为130元/㎡；

砖木与砖混的结构差价为180元/㎡；

砖木与框架的结构差价为300元/㎡。

（十一）超面积结算的价格

1、适用所有安置房面积大于被征收房面积的计算；

2、被征收房面积大于安置房面积部分，按评估价予以补偿；

3、国有土地上被征收户住宅安置房不分小区超1：1调换以外的面积（36平方米以下的从37平方米起算），超10㎡以内（含10㎡）的面积按1820元/㎡，超10㎡以外至30㎡以内（含30㎡）的按2600元/㎡，超30㎡以上按5880元/㎡购买（另计算楼层差价）。

4、集体土地上选择产权调换的，安置房面积大于被征收房的面积部分，按照不同小区不同价格购买，具体标准为：海山小区安置房超10㎡以内（含10㎡）的面积按694元/㎡，超10㎡以外至30㎡以内（含30㎡）的按992元/㎡，超30㎡以上按1800元/㎡购买（另计算楼层差价）。海山涧吴家西区安置房超10㎡以内（含10㎡）的面积按840元/㎡，超10㎡以外至30㎡以内（含30㎡）的按1200元/㎡，超30㎡以上按2000元/㎡购买（另计算楼层差价）。

5、集体土地上选择指标安置选择产权调换的（含部分产权调换），用指标面积减去可用于产权调换的被征收房面积后的指标面积按1500元/㎡计算，超指标以外的面积按上述阶梯价格计算。选择安置在钟山华府安置区的，安置房超1：1调换面积以外部分，10㎡以内（含10㎡）的面积按1820元/㎡，10㎡以外至30㎡以内（含30㎡）的按2600元/㎡，30㎡以上按5880元/㎡购买（另计算楼层差价）。

（十二）安置地点

通站大道以西的，原则上安置在钟山华府安置区。

通站大道以东的，原则上安置在海山小区和海山涧吴家东、西区安置区内。

（十三）协议的签订

县政府委托双钟镇、马影镇政府与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、过渡方式等订立补偿协议。在征收期限内未达成协议的，将由县政府作出补偿决定，依法实行强制征收。

（十四）补偿款的支付

由县住建局按补偿的总额需要，向县政府提出拨付补偿款的报告，相关部门按照县领导的审批意见，在征收启动前将补偿款足额拨付到县住建局房屋征收补偿专户。县住建局按补偿所需金额分批次拨付到实施单位，实施单位凭《房屋征收补偿安置协议书》和《房屋征收补偿款发放表》以转账的方式一次性将补偿款支付给被征收人。待征收项目结束时，县财政凭征收协议和《房屋征收补偿款汇总表》与县住建局结算，多退少补。

（十五）安置房的分配

1、分配安置房按照“先交房先选、同交房抽签”的原则进行分配（交房认定标准：腾空房屋、上缴房产证、土地证和钥匙）。

2、安置房实行楼层差价计价，具体标准见《安置房楼层差价表》。

3、由县住建局计算找差金额。

4、交清购安置房款后再领取安置房钥匙。

5、安置房的分配由实施单位负责组织实施。

（十六）不动产证件的办理、物业维修基金的缴纳

安置房可办理不动产权证书，安置房的土地使用权必须以出让方式取得，土地出让金由被征收人承担，土地出让金的收取标准为：按安置房分摊的土地面积按2019年所定的各小区的土地级别和基准地价，按基准地价的50%收取。办理不动产权证书的相关税费由被征收人承担，税费的收取标准为：原办理了房屋所有权证书的，安置房与被征收房已办产权证的等面积部分免交房产证部分的相关税费，安置房大于被征收房面积部分和被征收房未办理产权证书的，安置房办证按标准收取相关费用。

办理安置房不动产权证书的时间，属现房安置的，从签协议之日算起12个月开始办证，属期房安置的从安置房分配交付使用之日算起12个月开始办证。

选择钟山华府安置区的房屋维修基金按安置房面积50元/㎡收取，费用由产权人承担；选择海山小区和海山涧吴家东区、西区安置房的房屋维修基金按安置房面积30元/㎡收取，费用由产权人承担。

八、奖励

房屋征收设立按时搬迁奖：

对被征收人在征收期限内签订协议且完成搬迁交房的，按照被征收标准房屋建筑面积为单位实行奖励。2021年6月  21日至2021年7月5日签订协议并交房的按 150元/㎡奖励；2021年7月6日至2021年7月20日签订协议并交房的按 120元/㎡奖励，超出规定期限不再享受奖励。

未尽事宜按县有关规定执行。

本方案由县住建局负责解释。

湖口县人民政府

2021年6月21日

湖口县2021年房屋征收房屋、附属物、装潢等项目重置价格表

一、房屋重置价格

二、附属物重置价格

三、装潢重置价格

四、树木补偿单价

五、各种立户、移装补偿单价

双钟集体土地安置房楼层差价（城区安置房）

马影集体土地及国有土地安置房楼层差价