【文字解读】关于印发《流泗镇自然资源及农民建房暂行管理办法》的通知

     为深化全省经济发达镇行政管理体制改革试点，强化农民建房管理，规范农民建房审批程序和后续监管，切实落实基本农田、耕地保护责任，促进我镇经济社会协调和可持续发展，按照《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《江西省农业农村厅 江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（赣农字〔2020〕25号）《湖口县人民政府关于印发<规范农村宅基地审批和住房建设管理的暂行实施办法>的通知》（湖府发〔2021〕7号 ）等精神和规定，结合我镇实际，制订以下实施办法。

一、农民建房审批原则

1、规划先行的原则。在符合我镇总体规划和土地利用要求的前提下，按照因地制宜、合理布局、节约用地、协调发展的原则编制村庄和集镇建设规划。严控牛湖公路、泗垅路、四好农村公路两侧的建房，确需建房的必须达到上级要求的建房安全距离。建制村内建房必须符合相应规划设计。

2、宅基地集体所有的原则。农民对宅基地只有使用权，没有所有权。严禁城镇居民在农村购置宅基地。任何单位和个人不得侵占、变相买卖或者以其他形式非法转让集体土地。

3、“一户一宅”的原则。全镇范围内，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省规定的标准。建屋必须以户主身份申请，并附户主身份证和户口本原件照片，另年满18周岁，达到分户条件而未分户的，由村委出具证明，并需所在小组公示15天无异议后方可申请。

4、依法报批的原则。符合建房条件的村民新建、改（扩建）、加层房屋必须依法报批，经批准后一年未开工或两年未建成，原批准文件一律作废，集体土地交还集体经济组织另行安排利用。

5、优先利用老宅基地等空闲地的原则。充分利用规划区内原有宅基地、空闲地和其他未利用地，禁止占用基本农田、饮用水源保护区、天然林地、公益林地，避免占用耕地。

6、公开公示的原则。农民建房申请审批情况实行镇村组三级公示，接受群众监督。

二、建房申报条件

（一）农村宅基地申请条件。

农村村民具有农村宅基地资格权，符合下列条件之一的，可以向户口所在地集体经济组织申请使用宅基地。

1.家庭成员有两个及两个以上子女，因结婚或独立生活需要且在本村无其他房屋，可申请宅基地建房，但父母必须跟随。

2.因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；

3.经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；

4.原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的可以申请使用宅基地；但原有住宅拆迁时已按规定进行补偿安置的除外；

5、县级以上人民政府规定的其他条件。

  有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：

1.申请人年龄未满18周岁的；

2.宅基地选址不符合村庄规划的；

3.占用永久基本农田的；

4.申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

5.申请位置在已查明的地质灾害隐患点、可能造成切坡建房的；

6.将原有住房出租、出卖、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营用途的；

7.原有宅基地面积已达到两户或两户以上宅基地面积标准，要求分户的；

8.其他不符合法律、法规政策规定的情形。

有下列情形之一的，农村居民不得改建、扩建原住宅：

1.已安排新宅基地的；

2.原住宅已被列入征地范围的；

3.原住宅不符合国土空间规划的；

4.原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留建筑风貌的；

5.法律、法规规定的其他情形。

（二）农村宅基地用地面积标准。

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民新建住宅，其宅基地的面积标准：

  1、宅基地上申请新建房的，每户不得超过150平方米；拆旧建新的，原则上按原址面积进行翻建，最高每户不得超过150平方米。

    2、涉及占用农用地建房的，不得超过审批面积，审批上限120平方米。

农村村民应当严格按照批准面积建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。超过规定的标准，多占的宅基地以非法占用土地论处。

（三）严格控制建房建筑规模。

农村住房建设原则上不超过3层，总高度不超过11米（不含地下室和半地下室、坡顶按檐口高度计），每户建筑面积不得超过350平方米；确需建设3层以上住房的应按照《中华人民共和国建筑法》等有关规定报建。为方便农业生产生活，在法定宅基地内结合住房建设经营服务设施的，经村、镇同意后可增加一定的建筑面积。鼓励农民按需建房，反对盲目攀比造成浪费。建筑层数、面积计算方法参照《建筑工程建筑面积计算规范》和《建筑设计防火规范》等规定。

（四）农房建设工程施工许可。

村民新建、改建、扩建住宅和已办理国土出让城镇居民建房满足“3层以上、建筑面积350平方米及以上、6米跨度及以上”任一条件的，应当委托有资质的建筑施工企业、劳务分包企业承担施工。建房户必须主动向乡镇人民政府申报，纳入建设工程基本监督程序，办理《农房建设工程施工许可证》。

（五）农村宅基地申报材料.

 村级组织应当向乡镇人民政府报送以下申报材料：

1.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

2.《农村宅基地使用承诺书》；

3.家庭户口簿复印件、户主及申请人身份证复印件、农户建房申请、征求宅基地相邻户意见情况；

4.村民小组会议记录、照片，公示情况及照片，村级组织出具的调查、审查情况说明。

三、审批程序

 1.申请。农村村民需要宅基地用地建房的，应当填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，提交相关申请材料，以户为单位（原则上以户主为申请人）向所在村民小组（村民理事会）提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

2.公示。村民小组（村民理事会）收到申请后，提交村民小组（代表）会议讨论，并将申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）和建房（规划许可）方案（拟建房层高和面积）等情况在本小组范围内公示。公示时间不得少于5个工作日，公示有异议的，由村民小组（村民理事会）进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地分配方案和建房（规划许可）方案再予以公示；异议不成立的，按程序上报审查。

3.审查。公示无异议或异议不成立的，村民小组（村民理事会）将农户申请、村民小组会议记录、会议照片等材料交村级组织审查。村级组织应当在收到材料后5个工作日内开会研究，出具审查结果，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划（没有编制村庄规划的，审查是否符合乡镇国土空间规划中明确的村国土空间用途管制规则和建设管控要求）、是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。

 4.报送。审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送镇人民政府。

没有分设村民小组（村民理事会）的，宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，并将相关材料报送镇人民政府。

四、批后监管

1、开工放线严格落实农民建房“四到场”制度，即：定位放线到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场，其中定位放线和竣工验收需经镇农房办、镇综合行政执法局、镇自然资源所及所在村（居）委等负责人共同到场签字。无特殊情况，开工名单以县级或镇级审批红头文件为准，否则一律视为未批先建等违法违规建筑。

2、开工放线时，镇农房办要与建房户填写好新户型、邻里纠纷协议书、路边退让承诺书等文书材料。

3、施工前，建房户需向镇综合行政执法局提供房屋设计图纸（含效果图）以及建房户和建房工匠承诺；为保障农民建房安全，建房户必须聘请有专业资质的建房工匠（建筑公司）进行实施，建房户和建房工匠（建筑公司）需严格按照审批要求进行施工，建房工匠对建房户施工过程负有监督和指导职责，并有权拒绝建房户对于超出审批规定的建房要求，建房户拒不遵守的，应当向镇综合行政执法局报告；建房户需按照要求购买农民建房意外安全保险。

4、镇农房办对手续完全的建房申请户发放准建公示牌。

5、过程监管。村农房专干每周二、五就本村农民建房情况进行零报告制度。特别要对有建房动向和意愿的百姓要密切关注。包片执法队员定期对建房户进行巡查，放线、地脚梁、一层、二层、封顶、验收必须有相应照片。

6、竣工验收。镇农房办、包片执法队员、镇自然资源所及所在村（居）委等负责人共同到场对竣工房屋按照协议进行验收，做好验收台账。违反建房审批要求的，镇综合行政执法局按照有关规定对建房户进行处罚，同时追究建房工匠（建筑公司）责任，视情节严重纳入流泗镇农民建房黑名单，三年内不得参与流泗镇农民建房等其他建筑工程，并上报相关行业主管部门。

7、做好“两违”拆除工作。占用基本农田、开天窗、超高超大等违规违法建设，必须依法拆除，由镇综合行政执法局和相关村全体干部联合执法，村支书、主任、包片执法队员为拆除执行人。包片执法队员做好被拆除户签好拆除承诺书及拍照、拆除台账归档。

8、每月通报，镇农房办针对每月全镇范围内农民建房情况进行通报，通报内容包含各村“两违”情况、村建房专干日上报情况。并作为年终对各村（社区）农民建房考核的一项重要依据。

9、各行政村每周一将上周本村（社区）辖区内“两违”情况进行汇总盖村委会章报农房办。无“两违”填无，有“两违”的内容包括村组、户主姓名、“两违”类别、是否处理、处理人员姓名、现场照片、处理是否到位。

10、针对未批先建处理：由镇综合行政执法局第一时间下达责令停止建设通知书，由所在村委会责令未批先建对象提交申请表或余屋申请到镇农房办。镇农房办按照农民建房原则要求进行核查，对未批先建对象分类处理，拿出处理意见，由综合行政执法局包片队员按程序进行监管。

11、以上所有巡查监管过程，村农房专干和镇执法队员必须结合湖口县农民建房监管App系统进行全程监管留痕。

五、责任追究

农民建房镇分管领导、镇规划建设局、综合行政执法局主要领导、镇自然资源所负责人及相关工作人员，定期对全镇范围内农民建房进行督查，一季度通报一次。针对审批把关不严、巡查监管不到位、“两违”拆除不到位、超高超大建房、漏报、瞒报、乱收费、吃拿卡要等现象对相关人员进行处分，结果纳入个人全年绩效考核。情节严重、影响恶劣的由镇纪委按照相关程序对相关人员进行问责。

附件1

湖口县农民建房行政执法依据

农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《江西省城乡规划条例》、《江西省农业农村厅江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（赣农字〔2020〕25号）、《九江市农业农村局九江市自然资源局关于规范农村宅基地审批管理工作的通知》（九农字〔2020〕49号）要求，进一步加强农村宅基地审批管理，切实保护耕地。牢固树立“规划即法”意识，宅基地选址及规模应符合村庄规划。

一、设定依据：

1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

2.第七十三条 违反《江西省城乡规划条例》第五十五条规定，未经城市、县人民政府城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府验线或者验线不合格继续建设的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府责令限期改正。逾期不改正的，由乡镇人民政府对建设单位处五千元以上两万元以下罚款；对个人处一千元以上三千元以下罚款。

3.第七十七条　未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五十七条　依照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米100元以上1000元以下。

违反本条例规定，在国土空间规划确定的禁止开垦的范围内从事土地开发活动的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，并依照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定处罚。

附件2

湖口县农村宅基地审批办事指南

一、受理条件

具有农村宅基地资格权的农村村民，符合下列条件之一的，可以向户口所在地集体经济组织申请使用宅基地。

    1.家庭成员有两个及两个以上子女，因结婚需要且在本村无其他房屋，可申请宅基地建房，但父母必须跟随其中一个子女享有同一宗宅基地；

    2.因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；

    3.原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的可以申请使用宅基地；原有住宅拆迁时已按规定进行补偿安置的除外；

    4.县级以上人民政府规定的其他条件。

有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：

1.申请人年龄未满18周岁的；

2.宅基地选址不符合村庄规划的；

3.占用永久基本农田的；

4.申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

5.申请位置在已查明的地质灾害隐患点、可能造成切坡建房的；

6.将原有住房出租、出卖、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营用途的；

7.原有宅基地面积已达到两户及两户以上宅基地面积标准，要求分户的；

8.其他不符合法律、法规政策规定的情形。

有下列情形之一的，农村居民不得改建、扩建原住宅：

1.已安排新宅基地的；

2.原住宅已被列入征地范围的；

3.原住宅不符合国土空间规划、总体规划和村庄规划的；

4.原住宅属于“大九江”规划区范围，按规定只拆不建的；

5.原住宅属文物保护单位或者历史文化名镇（村）保护规划确定保留的风貌建筑、县政府确定公布的历史建筑等；

6.法律、法规规定的其他情形。

二、申请材料

申请人提供：

1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表、农村宅基地使用承诺书、申请人身份证、户口簿复印件；

2.征求建房相邻权利人意见。

村组提供：

1.组级集体经济组织成员（代表）会议记录复印件、会议照片，公示照片；

2.村级组织：农村宅基地和建房（规划许可）审查意见和会议记录复印件。

湖口县农村宅基地和建房（规划许可）申请表

附件3

农户用地建房征求相邻权利人意见书

拟新建、改扩建、原址翻建层住房，建房户经和东邻户、西邻户、南邻户、北邻户协商，对可能影响的通风、采光、出行等基本功能已征求相邻权利人意见（若涉及相关补偿事宜另签订补偿协议附后），同意规划房屋层，座朝向，按批准面积和规定进行建设。

申请建房户主签字：

相邻权利人签字：

时间：     年    月   日

附件4

湖口县农村宅基地使用承诺书

因（1.分户新建住房  2.按照规划迁址新建住房  3.原址改、扩、翻建住房  4.其他）需要，本人申请在乡（镇、中心）村组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1.本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后24个月内建成并使用；

3.新住房建设完成后，按照规定日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：

年   月   日

附件5

湖口县农村宅基地和建房公示表

附件6

湖口县农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件7

湖口县农村宅基地和建房公示牌

宅基地坐落平面位置图
备注	图中需载明宅基地的具体位置、长宽、四至，并标明与永久性参照物的具体距离

户主姓名
批准用地面积			建房类型
房基占地 面积		m2（其中住房m2,附属房   m2）、庭院m2
建筑 层数		建筑高度			建筑 面积
土地所有权人
土地用途
土地坐落
四至		东：南：
		西：北：
开工时限		日后		竣工时限			日前
监督电话

            乡（镇）人民政府

附件10

湖口县农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表